Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.
Между тем недвижимость — это особый предмет, обладающий повышенной экономической ценностью для всех участников сделки. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и со временем ее ценность только возрастает. Именно благодаря этому, а также большим недоработкам в области законодательства, которые восполняются по сути в ходе решения спорных вопросов уже непосредственно в суде — недвижимость довольно «подвижна» с юридической точки зрения — и к наибольшей группе риска здесь относится именно покупатель.
Судебная практика
В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться не сделкоспособным ввиду временного психического расстройства или душевной травмы. Узнать что-нибудь заранее о таких особенностях продавца крайне трудно. В случае признания сделки купли-продажи недействительной стороны должны вернуться в первоначальное положение, однако в связи с особенностями гражданско-процессуального производства процесс получения покупателем денег может растянуться.
В выплате отказать
Страховые компании активно продвигают услугу “Страхование титула”. Страхуя сделку покупки квартиры, ее новый владелец уверен, что полис защитит его материальные интересы, если сделка будет признана недействительной. Однако на практике страхование титула может обернуться пустой тратой денег. Однако есть ограничения.
Чтобы не оказаться без выплаты, страховые брокеры советуют страхователям очень внимательно читать договор, и особенно ту часть, где перечислены исключения из покрытия. И если какой-то пункт вызывает сомнение, искать другого страховщика. В каких же случаях страховая компания не обязана платить?
«Исключения из страхового покрытия при страховании титула во многом типичны и для других видов страхования. Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов. При этом есть исключения из страхового покрытия, свойственные только титульному страхованию. Например, отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю). Кроме того, страховщик не выплатит возмещение, если произошла передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору, если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенную квартиру, если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если суд вынес решение о взыскании суммы ущерба покупателя с продавца недвижимости — вне зависимости от того, есть ли у продавца возможность его возместить.
Основные ограничения страхования:
1. Срок страхования, как правило, составляет 1 год. Срок исковой давности может превышать 3 года, так как его течение начинается с того момента как пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.
2. Как правило, условие выплаты — чтобы страховой случай (решение суда, вступившее в законную силу) произошел в период действия договора страхования, что невозможно, порой, на практике. Суды могут тянутся годами.
Миротворчество нотариата
Как альтернативу страхованию титула многие выбирают нотариуса, услуги лицензированы и максимально по статусу приближены к государственным. К плюсам нотариуса можно отнести составление договора купли-продажи. К минусам — нотариус не несет ответственности в случае регистрации сделки по поддельным документам, не занимается сбором архивных данных по истории объекта недвижимости, не гарантирует перехода право собственности к покупателю и пользуется стандартными унифицированными формами договоров купли-продажи, абсолютно нейтральными и по отношению к обеим участвующим сторонам. Таким образом, вы получаете удостоверение сделки с установленными участниками на основании паспорта.
Купить квартиру, вложить туда все семейные сбережения, идти к своей мечте и все потерять в итоге – к сожалению, в реальной жизни таких примеров куда больше чем хотелось бы видеть. По данным подразделений Росреестра каждая двадцатая сделка попадает в зону риска, каждая сотая получит отказ в регистрации права собственности – в связи с тем, что документы по сделкам проверяются ненадлежащим образом.